source form AMPUHKegiatan pinjam meminjam uang telah dilakukan sejak lama dalam kehidupan masyarakat yang telah mengenal uang sebagai alat pembayaran. Dapat diketahui bahwa hampir semua masyarakat telah menjadikan kegiatan pinjam-meminjam uang sebagai sesuatu yang sangat diperlukan untuk mendukung perkembangan kegiatan perekonomiannya dan untuk meningkatkan taraf kehidupannya. Pihak pemberi pinjaman yang mempunyai kelebihan uang bersedia memberikan pinjaman uang kepada yang memerlukannya. Sebaliknya, pihak peminjam berdasarkan keperluan atau tujuan tertentu melakukan peminjaman uang tersebut.[1]

Kegiatan pinjam meminjam uang yang berkembang di dalam kehidupan masyarakat ini dahulunya dilakukan antara orang perorangan dan atas dasar kepercayaan. Pihak yang memiliki kebutuhan dan memerlukan tambahan uang kemudian meminjam uang kepada pihak lain yang biasanya merupakan sanak keluarga sendiri atau kenalannya dengan memberikan janji-janji atas pelunasan utangnya tersebut. Pihak  yang dimintai pinjaman kemudian memberikan pinjaman atas dasar kepercayaan dikarenakan para pihak sudah saling kenal mengenal.

Namun, seiring dengan berkembangnya zaman yang kemudian diikuti dengan berkembangnya kebutuhan manusia dan semakin kompleksnya kehidupan bermasyarakat, kegiatan pinjam meminjam kini sering dipersyaratkan sebagai jaminan atas pelunasan pinjaman. Jaminan utang dapat berupa barang (benda) sehingga merupakan jaminan kebendaan dan atau berupa janji penanggungan utang sehingga merupakan jaminan perorangan. Jaminan kebendaan memberikan hak kebendaan kepada pemegang jaminan.[2] Kegiatan pinjam meminjam kini juga dituangkan dalam sebuah perjanjian tertulis sebagai alat bukti adanya sebuah peristiwa hukum yang dibuat untuk menghindari konflik hukum yang terjadi dikemudian hari.

Kewajiban untuk menyerahkan jaminan utang oleh pihak peminjam dalam rangka pinjam uang sangat terkait dengan kesepakatan antara pihak-pihak yang melakukan pinjam meminjam uang. Pada umumnya pihak pemberi pinjaman mensyaratkan adanya jaminan utang sebelum memberikan pinjaman uang kepada pihak peminjam. Sementara itu, keharusan penyerahan jaminan utang tersebut sering pula diatur dan disyaratkan oleh peraturan interen pihak pemberi pinjaman dan atau oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku.[3]

Kegiatan pinjam meminjam yang memerlukan pinjaman dana besar akan melirik perbankan sebagai sebuah solusi untuk mendapatkan pinjaman dalam bentuk kredit. Lembaga perbankan dalam menjalankan peranannya tersebut, bertindak sebagai salah satu bentuk lembaga keuangan yang bertujuan memberikan kredit dan jasa-jasa perbankan lainnya. Salah satu sumber pendanaan yang sangat penting adalah berasal dari lembaga perbankan yang salah satu kegiatan utamanya adalah menghimpun dana masyarakat dan menyalurkannya kembali ke masyarakat dalam bentuk pemberian kredit. Salah satu persyaratan untuk mengambil kredit di bank adalah dengan adanya jaminan yang pada umumnya berbentuk sertifikat tanah dan atau bangunannya. Di dalam hukum jaminan, bentuk jaminan yang menjaminkan sertifikat tanah dan atau bangunannya dikenal dengan istilah Hak Tanggungan.

Hak Tanggungan menurut ketentuan Pasal 1 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah, selanjutnya dikenal disebut Undang-Undang Hak Tanggungan (UUHT), adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana yang dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.

Dari rumusan Pasal 1 ayat (1) UUHT tersebut dapat diketahui bahwa pada dasarnya suatu Hak Tanggungan adalah suatu bentuk jaminan pelunasan utang, dengan hak mendahulu, dengan objek jaminannya berupa Hak-Hak Atas Tanah yang diatur dalam Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA).[4] Hak Tanggungan sebagai jaminan kredit dalam perbankan merupakan jaminan pelunasan utang debitor agar kredit yang diberikan oleh bank kepada debitor menjadi aman dalam pengembaliannya dan tidak menjadi kredit macet atau kredit bermasalah.

Setelah kredit disetujui oleh bank dan debitur melakukan penarikan dana kredit sesuai dengan ketentuan perjanjian kredit, maka bank wajib melakukan pengawasan kredit. Pengawasan kredit dilakukan dengan meneliti laporan-laporan yang wajib disampaikan debitur dan atau dengan melakukan pemeriksaan lapangan kepada debitur.[5] Sebagai suatu badan usaha, bank senantiasa mengharapkan kredit yang disalurkan dapat kembali dengan lancar dan menghasilkan keuntungan yang optimal. Tetapi bank juga menyadari adanya risiko timbulnya kerugian dalam penyaluran kredit tersebut, apabila kredit tersebut menjadi kredit macet atau bermasalah.

Apabila suatu kredit sudah berkembang menjadi kredit bermasalah, maka bank harus segera mencari upaya-upaya untuk bisa menyelamatkan kredit tersebut. Hal ini dapat dilakukan jika menurut penilaian bank, kegiatan usaha debitur masih dapat dipertahankan atau bahkan ditingkatkan.[6] Adapun bentuk penyelamatan kredit adalah dengan penjadwalan kembali (rescheduling), penataan kembali (restructuring), dan persyaratan kembali (reconditioning). Namun apabila kredit kredit sudah berkembang menjadi kredit macet, maka pihak bank selaku kreditur dituntut untuk melakukan tindakan-tindakan guna menarik kredit macet dari debitur, dapat dilaksanakan baik melalui proses hukum (litigasi) maupun diluar hukum (non litigasi). Penarikan kembali kredit melalui proses pengadilan dapat dilakukan dengan cara antara lain bank mengajukan gugatan kepada debitur melalui Pengadilan Negeri dan meminta bantuan kepada Pengadilan Negeri untuk melakukan site eksekusi terhadap harta jaminan debitur yang telah diikat secara sempurna. Sedangkan penarikan kembali kredit diluar proses hukum antara lain dapat dilakukan dengan cara melakukan penagihan kepada debitur baik secara langsung maupun dengan menggunakan bantuan biro jasa penagihan, selain itu penagihan juga dapat dilakukan dengan cara memasang iklan panggilan pada media massa, terutama Surat Kabar.[7]

Untuk penyelesaian kredit macet dengan jaminan objek Hak Tanggungan, sebagaimana yang diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 93 / PMK.06 / 2010 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang maka penagihannya dilakukan oleh Balai Lelang yang merupakan badan hukum Indonesia berbentuk Perseroan Terbatas (PT) yang khusus didirikan untuk melakukan kegiatan usaha di bidang lelang. Balai lelang melakukan penjualan barang yang terbuka untuk umum dengan penawaran harga secara tertulis dan/atau lisan yang semakin meningkat atau menurun untuk mencapai barang tertinggi, yang didahului dengan pengumuman lelang. Untuk jaminan objek Hak Tanggungan, Balai Lelang melakukannya melalui Lelang Eksekusi.

Lelang Eksekusi di dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 93 / PMK.06 / 2010 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang adalah lelang untuk melaksanakan putusan/penetapan pengadilan, dokumen-dokumen lain yang dipersamakan dengan itu, dan/atau melaksanakan ketentuan dalam peraturan perundang-undangan. Lelang Eksekusi termasuk tetapi tidak terbatas pada: Lelang Eksekusi Panitia Urusan Piutang Negara (PUPN), Lelang Eksekusi Pengadilan, Lelang Eksekusi Pajak, Lelang Eksekusi Harta Pailit, Lelang Eksekusi Pasal 6 Undang-Undang Hak Tanggungan (UUHT), Lelang Eksekusi Benda Sitaan Pasal 45 Kitab Undang- Undang Hukum Acara Pidana (KUHAP), Lelang Eksekusi Barang Rampasan, Lelang Eksekusi Jaminan Fidusia, Lelang Eksekusi Barang yang Dinyatakan Tidak Dikuasai atau Barang yang Dikuasai Negara-Bea Cukai, Lelang Barang Temuan, Lelang Eksekusi Gadai, Lelang Eksekusi Benda Sitaan Pasal 18 ayat (2) Undang-Undang Nomor 31 Tahun 1999 tentang Pemberantasan Tindak Pidana Korupsi sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2001.

Jika pemberian kredit yang diberikan berjalan baik dan debitur melunasinya sesuai dengan yang diperjanjikan dalam perjanjian kredit, maka hubungan usaha antara bank dengan debitur menjadi berakhir. Hak dan kewajiban dari masing-masing pihak telah dipenuhi. Namun mengingat pemberian kredit juga mengandung risiko kegagalan pelunasan, terdapat kemungkinan terjadinya kredit bermasalah. Kredit bermasalah yang dapat terjadi pada bank berpotensi terhadap kerugian bank yang bersangkutan. Bila kerugian bank yang timbul karena adanya kredit bermasalah yang tidak dapat diselesaikan sehingga digolongkan sebagai kredit hapus buku atau hapus tagih, maka akan dapat mengurangi modal bank. Bank yang tidak memenuhi ketentuan persyaratan modal minimum akan termasuk sebagai bank bermasalah.[8] Bagi setiap bank, jumlah kredit macet atau bermasalah yang besar dapat berpengaruh buruk terhadap perkembangan dan eksistensi bank. Kredit bermasalah yang dapat terjadi pada bank berpotensi terhadap kerugian bank yang bersangkutan. Sehubungan dengan hal itu, untuk mengurangi kerugiannya, bank harus segera menangani kredit bermasalah yang dihadapinya melalui pedoman dan prosedur tertulis yang ditetapkan oleh peraturan interennya. Kebijakan penanganan kredit bermasalah sangat berkaitan pula dengan kondisi masing-masing bank.[9]

Setelah kredit macet tersebut tidak bisa diselamatkan dengan prosedur di atas, jalan terakhir yang ditempuh adalah pelaksanaan eksekusi jaminan. Proses pelaksanaan eksekusi barang jaminan merupakan langkah terakhir sesuai dengan kesepakatan apabila terdapat klausul di dalam perjanjian yang tidak dapat dipenuhi oleh debitor sebagai peminjam kredit. Dalam praktiknya, eksekusi Hak Tanggungan dapat dilakukan dengan dua cara, yaitu melalui proses lelang dan melalui penjualan bawah tangan. Yang dimaksud penjualan di bawah tangan adalah penjualan atas tanah yang dijadikan sebagai jaminan dan dibebani dengan Hak Tanggungan oleh kreditor sendiri secara langsung kepada orang atau pihak lain yang berminat, tetapi dibantu juga oleh pemilik tanah dan bangunan dimaksud.[10]

Pelaksanaan eksekusi Hak Tanggungan melalui penjualan di bawah tangan diatur di dalam Pasal 20 ayat (2) dan ayat (3). Pasal 20 ayat (2) mengatur bahwa atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan, penjualan objek Hak Tanggungan dapat dilaksanakan di bawah tangan jika dengan demikian itu akan dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak. Ayat (3) mengatur bahwa pelaksanaan penjualan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) hanya dapat dilakukan setelah lewat waktu 1 (satu) bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh pemberi dan/atau pemegang Hak Tanggungan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan diumumkan sedikit-dikitnya dalam 2 (dua) surat kabar yang beredar di daerah yang bersangkutan dan/atau media massa setempat, serta tidak ada pihak yang menyatakan keberatan.

            Dari Pasal 20 ayat (2) dan ayat (3) UUHT dapat diambil kesimpulan bahwa, pelaksanaan eksekusi jaminan Hak Tanggungan melalui jual beli di bawah tangan dapat dilakukan dengan syarat:

  1. Ada kesepakatan antara pemberi dan pemegang Hak Tanggungan
  2. Penjualan objek Hak Tanggungan dapat menghasilkan harga yang tertinggi dan dapat menguntungkan semua pihak.
  3. Terlebih dahulu diberitahukan secara tertulis oleh pemberi dan/atau pemegang Hak Tanggungan kepada pihak-pihak yang berkepentingan.
  4. Penjualan hanya dapat dilakukan setelah lewat 1 (satu) bulan pemberitahuan secara tertulis dan diumumkan sedikit-dikitnya dalam 2 (dua) surat kabar yang beredar di daerah yang bersangkutan dan/atau media massa setempat.
  5. Tidak adanya pihak yang menyatakan keberatan.

Syarat tersebut merupakan syarat yang harus terpenuhi secara keseluruhan dan apabila tidak terpenuhi, maka penjualan dapat dikatakan batal demi hukum atau penjaualan tersebut dianggap tidak pernah ada sama sekali sesuai dengan ketentuan yang diatur dalam Pasal 20 UUHT.

                Biasanya, pelaksanaan penjualan di bawah tangan ini dapat dilakukan ketika pemilik tanah yang dibebani Hak Tanggungan masih kooperatif. Dia bersedia pula untuk hadir lagi guna membuat dan menandatangani akta-akta atau dokumen-dokumen berkaitan dengan penjualan tanah yang dijadikan objek Hak Tanggungan.[11] Adapun alternatif lainnya adalah:[12]

  1. Pemilik jaminan melaksanakan jual beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang. Pemilik jaminan tersebut akan langsung berhadapan dengan calon pembeli dan langsung menandatangani akta jual beli atas tanah yang berkenaan. Dalam kondisi demikian, biasanya pemilik jaminan sendiri yang mencari pembeli untuk mendapatkan harga tertinggi, sehingga dia masih tetap memperoleh sisa dari harga penjualan jaminan dimaksud setelah sebagian dipotong kreditor untuk membayar atau melunasi utang-utangnya.
  2. Pemilik jaminan hadir guna membuat dan menandatangani Akta Penyerahan Jaminan sekaligus Akta Kuasa Menjual kepada orang yang ditunjuk oleh kreditor. Ketika sewaktu-waktu kreditor menemukan pembeli atas jaminan yang berkenaan, dia dapat melaksanakan Akta Jual Beli dengan menggunakan Akta Kuasa Menjual tersebut.

Persyaratan sebagaimana yang telah disebutkan di atas, dimaksudkan untuk melindungi pihak-pihak yang berkepentingan. Pihak yang berkepentingan yaitu, pemberi Hak Tanggungan, pemegang Hak Tanggungan yang bisa saja lebih dari satu pemegang Hak Tanggungan berdasarkan tingkatan kelasnya, dan pembeli eksekusi jaminan Hak Tanggungan melalui penjualan di bawah tangan. Hal ini disebabkan tidak akan adanya penjualan dari pihak kreditur terhadap objek Hak Tanggungan tanpa adanya persetujuan dari pihak debitur. Karena penjualan objek jaminan Hak Tanggungan yang dilakukan tanpa adanya kesepakatan dianggap sebagai perbuatan melawan hukum.


[1]  M. Bahsan, 2010, Hukum Jaminan dan Jaminan Kredit Perbankan Indonesia, PT. Rajagrafindo Persada , Jakarta, hlm.1

[2] Ibid, hlm.2

[3] Ibid, hlm.2

[4]  Kartini Muljadi (dkk), 2008, Hak Tanggungan, Cetakan ke tiga, Kencana Prenada Media Group, Jakarta, hlm.

[5] M. Bahsan, Loc.Cit, hlm. 100 – 101

[6]  Thomas Suyatno, 1990, Dasar-Dasar Perkreditan, Gramedia, Jakarta, hlm. 115.

[7]  Siswanto Sutojo, Menangani Kredit Bermasalah Konsep, Teknis, dan Kasus, Pustaka Binaman Preessindo, Jakarta, hlm. 170.

[8]  M. Bahsan, Op.Cit., hlm. 101

[9]  Ibid, hlm. 101-102

[10]  Irma Devita Purnamasari, 2012, Kiat-Kiat Cerdas, Mudah, dan Bijak Memahami Masalah Hukum Jaminan Perbankan, Cetakan II, Kaifa, Bandung, hlm. 61-62

[11]  Ibid., hlm.62

[12]  Ibid., hlm.62